Απότομες διακυμάνσεις προς τα επάνω κοντά στους σταθμούς του Μετρό – Το ποσοστό των αυξήσεων στο κόστος ενοικίασης και πώλησης σπιτιών και επαγγελματικών ακινήτων – Πώς αλλάζουν τα δεδομένα στην κτηματαγορά – Τι εκτιμούν μεσίτες μιλώντας στη «ΜτΚ»
«Αγριεμένο», αναπτύσσοντας υψηλές ταχύτητες, καταφθάνει το Μετρό στη Θεσσαλονίκη, με την κτηματαγορά ήδη να πατάει γκάζι, στην ιδέα και μόνο της έλευσής του. Ιδιοκτήτες, αγοραστές ενοικιαστές και μεσίτες ήδη έρχονται αντιμέτωποι με «ρήτρες μετρό» στα συμβόλαια αγοραπωλησιών ή ενοικιαστηρίων σε ακίνητα που βρίσκονται κοντά στους σταθμούς.
«Μετρό στη Θεσσαλονίκη», κάποτε ακουγόταν σαν το πιο σύντομο ανέκδοτο αλλά πλέον όσο πλησιάζουμε στην έναρξη λειτουργίας του στα τέλη του ερχόμενου έτους, όπως έχουν διαβεβαιώσει κατηγορηματικά επανειλημμένως οι αρμόδιοι, ήδη το «οικοσύστημα» του Real Estate στην πόλη νιώθει στο πετσί του τον αντίκτυπο της ύπαρξής του. Θα μπορούσε κάποιος να κάνει λόγο και για τραγική ειρωνεία…
«Καπέλα φωτιά»
Υπό αυτό το πρίσμα, «καπέλα» φωτιά στις τιμές καλούνται να καταβάλλουν όσοι προβαίνουν σε αγορά ή μίσθωση κατά κύριο λόγο επαγγελματικών χώρων (εμπορικά καταστήματα). Εκτιμάται πως όσο περνάει το διάστημα μέχρι τα τέλη του 2023 τα «καπέλα» θα μεγαλώνουν. Για την ώρα, στις κατοικίες δεν πλανάται τόσο απειλητικά… το φάντασμα του Μετρό αν και όσοι ψάχνουν για στέγη αναφέρουν πως οι τιμές τσιμπάνε, αν το σπίτι βρίσκεται πλησίον σταθμού.
Μπορεί να φαίνονται κάπως περίεργα για τη Θεσσαλονίκη όλα αυτά αλλά δεν ανακαλύπτουμε και την Αμερική. Σε κάθε πόλη που μπαίνει σε λειτουργία σύστημα Μετρό οι αυξήσεις σε ό,τι υπάρχει γύρω από αυτό είναι αναπόφευκτες.
Βέβαια στην πόλη οι ελλείψεις στην προσφορά ακινήτων (γεγονός που ωθεί ανοδικά από μόνο του τις τιμές πώλησης και ενοικίασης) αλλά και η τραγική εμπειρία του επιβατικού κοινού από τον ΟΑΣΘ είναι άλλοι δύο κρίσιμοι παράγοντες που σπρώχνουν… στο Θεό τις τιμές. Το Μετρό από μόνο του δε θα λύσει το οξύτατο κυκλοφοριακό πρόβλημα ως διά μαγείας, αλλά θα είναι τεράστια ανακούφιση για όσους κατοικούν ή έχουν επαγγελματική δραστηριότητα κοντά σε σταθμό του. Μία ανακούφιση που θα πληρωθεί ακριβά από όσους θέλουν να την απολαύσουν…
Σε ακτίνα 350 μέτρων
Η μικρή «κοσμογονία» που θα φέρει το Μετρό σε μία πόλη που το λαχταρά χρόνια, αυξάνει και τις τιμές των ακινήτων, κάθε είδους, στις περιοχές πέριξ σταθμών του Μετρό και σε μία ακτίνα έως και 350 μέτρα. Κοντά σε σταθμούς του Μετρό, σε πολλές περιπτώσεις θα αναζωογονηθούν ολόκληρες γειτονιές, άλλες θα αναβαθμιστούν ενώ εμβληματικοί δρόμοι που ταλαιπωρήθηκαν επί πολλά χρόνια όπως η Εγνατία θα επιστρέψουν με άγριες διαθέσεις στον εμπορικό χάρτη.
Την ίδια στιγμή, το Μετρό ήδη… αποβιβάζει υποψήφιους επενδυτές στη Θεσσαλονίκη με Ισραηλινούς, Τούρκους αλλά και Αρμένιους να αναζητούν ήδη ακίνητα κοντά στους σταθμούς πριν απογειωθούν για τα καλά οι τιμές, προσβλέποντας σε απόσβεση της επένδυσης σε σύντομο χρονικό διάστημα.
Βέβαια και η Golden Visa, η χορήγηση ελληνικής ιθαγένειας για όσους αποκτήσουν ακίνητο αξίας 250.000 ευρώ έχει συμβάλλει σε αυτή την τάση. Αξίζει να σημειωθεί πως το όριο των 250.000 ευρώ, βάσει και των ανακοινώσεων που έκανε στη ΔΕΘ ο πρωθυπουργός, αναμένεται να αυξηθεί στις 500.000 ευρώ, κάτι που ενδεχομένως ενεργοποιήσει όσους σκέφτονται τοποθετήσεις σε ελληνικά ακίνητα.
Οι περιοχές που θα σφυρίξουν… γερές αυξήσεις
Τα βλέμματα και το επίκεντρο του ενδιαφέροντος στρέφονται στις συνοικίες όπου θα κατασκευαστούν οι 13 σταθμοί της βασικής γραμμής του Μετρό, δηλαδή από το κέντρο της πόλης και τον Νέο Σιδηροδρομικό Σταθμό μέχρι τη Νέα Ελβετία (Νέος σιδηροδρομικός σταθμός – ΝΣΣ, Δημοκρατίας, Βενιζέλου, Αγία Σοφία Σιντριβάνι/Έκθεση, Πανεπιστήμιο, Παπάφη, Ευκλείδη, Φλέμιγκ, Αναλήψεως, Πατρικίου, Βούλγαρη και Νέα Ελβετία). Όπως και στην επέκταση του Μετρό, με πέντε σταθμούς (Νομαρχία, Καλαμαριά, Αρετσού, Νέα Κρήνη και Μίκρα), προς τα νοτιοανατολικά της πόλης, μέχρι την Μίκρα. Οι επενδυτές τοποθετούνται, ήδη λαμβάνοντας θέσεις μάχης στην αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης, με το χρονοδιάγραμμα να προβλέπει την ολοκλήρωση του έργου στα τέλη του 2023.
«Η Θεσσαλονίκη εν μέρει βλέπει το Μετρό επί πολλές δεκαετίες, στην Αθήνα οι πολίτες απόλαυσαν τα οφέλη αμέσως, σε αντίθεση με τη Θεσσαλονίκη που ακούνε τόσα χρόνια για κάτι που δεν έχει γίνει ακόμα. Το τελευταίο διάστημα ωστόσο και όσο πλησιάζει ο χρόνος για την λειτουργία του Μετρό βλέπουμε και σε δικές μας αγγελίες να πωλούνται σπίτια πιο εύκολα κοντά στις στάσεις, όχι τόσο αυξήσεις στις τιμές ακόμα. Οι τιμές ενοικίασης ακόμα είναι νωρίς να επηρεαστούν όσον αφορά την κατοικίες», σημειώνει ο Κώστας Γεωργάκος, κτηματομεσίτης, ιδιοκτήτης της Pantheon Real Estates και πρόεδρος του Παρατηρητηρίου Τιμών και Εκτίμησης Ακινήτων ΝΑ Ευρώπης.
Πάνω ως 70% τα ενοίκια
Αυξήσεις – φωτιά στα ενοίκια ως και 60% ή ακόμη και 70%, καταβάλλουν ήδη επαγγελματίες και επιχειρήσεις που μισθώνουν καταστήματα κοντά σε σταθμό του Μετρό. Γίνεται αντιληπτό πως μόλις το όνειρο γίνει πραγματικότητα και λειτουργήσει οι τιμές θα διαγράψουν πορεία… στην στρατόσφαιρα με περιοχές που είχαν σβηστεί για χρόνια από τον εμπορικό χάρτη να «εισβάλλουν» ξανά σε αυτόν για τα καλά.
«Οι αυξήσεις αυτές ήδη συμβαίνουν, είναι γεγονός. Εταιρείες αναζητούν χώρους κοντά στις στάσεις σε όλες τις περιοχές που θα περνούν οι συρμοί. Η μεγάλη αύξηση του κόστους ενοικίασης στα καταστήματα αυτά οφείλεται στο ότι μέχρι σήμερα σε μεγάλο βαθμό αυτά τα καταστήματα ήταν σχεδόν νεκρά και τα ενοίκια χαμηλά, η προοπτική του Μετρό δημιουργεί νέες προοπτικές. Πολλές περιοχές υπέφεραν, το Μετρό θα δώσει ζωή. Η Εγνατία που έχει ταλαιπωρηθεί ακόμα δεν συμμετέχει σε αυτό τον χορό των αυξήσεων αλλά σταδιακά αυτό θα αλλάξει και μάλιστα έντονα, βέβαια στην Εγνατία τα ενοίκια στα καταστήματα είναι ήδη υψηλά και δε θα δώσει κάποιος μεγαλύτερο μίσθωμα τώρα για κάτι που θα γίνει ένα χρόνο μετά», επισημαίνει. «Οι τιμές πώλησης εμπορικών καταστημάτων μπορούμε να πούμε πως ήδη ανεβαίνουν κατά 20% και θα ανεβούν ακόμα παραπάνω», προσθέτει.
Κοντά στις στάσεις
Όπως εξηγεί, οι περιοχές που είναι κοντά σε στάσεις Μετρό (π.χ. Δελφών, Βούλγαρη), όταν αυτό λειτουργήσει, θα γνωρίσουν μία μεγάλη αύξηση ζήτησης για κατοικίες και κατά συνέπεια θα ανεβούν σημαντικά και οι τιμές πώλησης των σπιτιών. Ακόμα είναι πρόωρο να δοθεί ακριβής εκτίμηση για το πόσο τσιμπημένα θα είναι τα ποσοστά των αυξήσεων. Το κέντρο της Θεσσαλονίκης, πέρα από την Εγνατία, θεωρεί πως δε θα επηρεαστεί ιδιαίτερα από το Μετρό.
Από τις αυξήσεις δε θα… ξεφύγουν πάντως οι ενοικιαστές κατοικίας, με τον κ. Γεωργάκο να εκτιμά πως όταν το Μετρό μπει στις ράγες θα αυξηθούν τα ζητούμενα ενοίκια κατοικιών που βρίσκονται σε απόσταση 300-350 μέτρων από σταθμό. «Αν ένα σπίτι απέχει 300 μετρά από τον σταθμό και ένα άλλο 600 μέτρα το πρώτο θα πουληθεί πιο εύκολα, στα νεόδμητα διαμερίσματα, κοντά σε σταθμούς, ήδη οι κατασκευαστές έχουν ενσωματώσει την πρόσθετη αξία που δίνει το Μετρό στις τιμές πώλησης των ακινήτων».
«Η κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης θα πάρει τεράστια ώθηση από το Μετρό, το ίδιο και οι τιμές, ας μην ξεχνάμε ωστόσο πως μιλούσαμε για μία πολύ υποτονική αγορά λίγο καιρό πριν», καταλήγει.
Το Μετρό, παρότι ακόμη δεν έχει τεθεί σε λειτουργία, έχει αρχίσει να επηρεάζει έντονα ζητήσεις, προσφορές αλλά και τιμές στην κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης. Έτσι, από εκεί που έμοιαζε με «μαρτύριο της σταγόνας» για πολλούς καταστηματάρχες αλλά και μεγάλο αριθμό κατοίκων που ζούνε σε περιοχές πέριξ των εργοταξίων, θα μετατραπεί σε μάνα εξ ουρανού για πολλούς από αυτούς.
Όποιοι εστιάζουν λίγο παραπάνω στην κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης έχουν αναμφίβολα παρατηρήσει ότι το Μετρό, ήδη κάνει αισθητή την παρουσία του σε πολλές αναρτημένες αγγελίες, είτε αφορούν πώληση ακινήτου, είτε ενοικίαση. Και αυτό συμβαίνει επειδή πλέον πλησιάζει η ώρα λειτουργίας της βασικής γραμμής, κάτι που το διαπιστώνει η αγορά και ανάλογα αντιδρά, προεξοφλώντας αυξήσεις στις τιμές.
Στην Αθήνα η δημιουργία του Μετρό στις αρχές της δεκαετίας του 2000 άλλαξε τα δεδομένα, δημιούργησε νέες αγορές σε νέες περιοχές, εκτίναξε τις τιμές και το «πλησίον σταθμού Μετρό» στις αγγελίες αποτέλεσε το ακλόνητο επιχείρημα του κάθε ιδιοκτήτη που διεκδικούσε το κάτι παραπάνω από την πώληση ή ενοικίαση του ακινήτου του.
Οι κερδισμένοι και οι χαμένοι και το νέο DNA της κτηματαγοράς στην πόλη
Είναι δεδομένο ότι η λειτουργία του Μετρό, θα προσδώσει άλλη αξία σε όσα ακίνητα, καταστήματα ή κατοικίες, βρίσκονται σε μικρή απόσταση από σταθμούς. Οι μισθωτές, για την ώρα, φαντάζουν οι φτωχοί συγγενείς της υπόθεσης. Οι ενοικιαστές κατοικιών, ιδιαίτερα οι νέοι εργαζόμενοι με κατώτατο μισθό 615 ευρώ μεικτά, βλέπουν το τρένο… να έρχεται καταπάνω τους και ενώ ήδη ζουν με τον εφιάλτη των αυξήσεων σε λογαριασμούς και αγαθά πρώτης ανάγκης. Στην ίδια μοίρα βρίσκονται και τα νέα ζευγάρια που ελπίζουν να αγοράσουν δικό τους σπίτι. Οι επαγγελματίες, από την πλευρά τους, μπορούν να προσδοκούν, ότι από την αύξηση της εμπορικής κίνησης θα καλύψουν το πιο αλμυρό ενοίκιο.
Οι αυξήσεις θα είναι πιο απότομες στις τιμές των καταστημάτων και ειδικά αυτών που βρίσκονται κοντά σε σταθμούς του κέντρου της πόλης, καθώς η λειτουργία του Μετρό θα δώσει ζωή σε πλήθος επαγγελματιών που δραστηριοποιούνται εκεί κοντά, «ανασταίνοντας» ολόκληρες περιοχές που βολόδερναν.
Ήδη, άλλωστε έχουν γίνει επαγγελματικά μισθωτήρια που προβλέπουν ως και διπλασιασμό του ενοικίου, με το που μπει στις ράγες το Μετρό. Οι μεγαλύτερες αυξήσεις στα ενοίκια καταστημάτων εκτιμάται πως θα υπάρξουν στην Εγνατία, ένα δρόμο κεντρικό μεν, ο οποίος όμως επί πολλά χρόνια κατέγραφε συνεχή καθίζηση στην εμπορική κίνηση λόγω των εργοταξίων του Μετρό.
Κοιτάνε προς την Εγνατία
Όσοι διαθέτουν τα απαιτούμενα κεφάλαια κοιτάνε ήδη προς… Εγνατία μεριά για αγορές, εμπορικό δρόμο που στα προηγούμενα χρόνια απέφευγαν όπως ο διάολος το λιβάνι σχεδόν οι πάντες, αν και μέχρι στιγμής κρατούν μία στάση αναμονής περιμένοντας την κατάλληλη ευκαιρία για να κάνουν την κίνησή τους. Όσοι διαθέτουν ήδη στην κατοχή τους καταστήματα στην Εγνατία, με τα ενοίκια ναι μεν σε χαμηλότερα επίπεδα από την Τσιμισκή αλλά σίγουρα σε τιμές που «δαγκώνουν» για έναν μικρομεσαίο επιχειρηματία, περιμένουν να αρχίσει ο χορός των ανατιμήσεων.
Η αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης, έχει ήδη αρχίσει να λειτουργεί σαν να υπάρχει ήδη Μετρό… αποκωδικοποιώντας τις επιδράσεις από τη λειτουργία του στο DNA της. Μεσίτες, εταιρείες, νοικοκυριά, επιχειρηματίες μετά από χρόνια αναμονής συνυπολογίζουν τις συνέπειες του έργου στην αγορά προεξοφλώντας τις περιοχές που θα εκτοξεύσει αλλά και αυτές που δε θα επηρεάσει ιδιαίτερα χωρίς να αποκλείεται, θα φανεί στην πράξη αυτό, να διαμορφωθούν νέες συνθήκες στο Real Estate, πριν καν μπουν οι Θεσσαλονικείς στους συρμούς. Σταδιακά όμως η «φούσκα» του Μετρό θα υποχωρήσει με την αγορά να ξαναβρίσκει τις ισορροπίες της.
Πηγή: makthes.gr