Η αναντιστοιχία προσφοράς και ζήτησης κατοικίας κρατά καρφωμένες στον ουρανό τις τιμές οι οποίες δείχνουν συγκρατημένες τάσεις υποχώρησης… σταδιακά – Το μετρό μπαίνει στο παιχνίδι και προσθέτει νέες αβεβαιότητες
Χρονιά έντονης αβεβαιότητας, αναμονής, ίσως και διόρθωσης των εξωφρενικών σε κάποιες περιπτώσεις τιμών πώλησης και ενοικίασης ακινήτων, αλλά και χρονιά έλευσης του μετρό που ήδη φέρνει τα πάνω – κάτω στις αξίες κατοικιών και επαγγελματικών χώρων, αναμένεται να είναι το 2023 για το Real Estate της Θεσσαλονίκης.
Με τον πόλεμο και την ανασφάλεια που φέρνει να είναι άγνωστο πότε θα λάβουν τέλος, οι αυξήσεις στις τιμές των οικοδομικών υλικών θα συνεχιστούν με το πρώτο τρίμηνο του νέου έτους να χαρακτηρίζεται από έντονους κλυδωνισμούς, οι οποίοι βέβαια δεν είναι σίγουρο ότι θα ρίξουν τις τιμές. Η μόνη «ασφαλής» πρόβλεψη που μπορεί να κάνει κάποιος είναι πως οι τιμές θα ανεβαίνουν μέχρι να πέσουν…
Το 2022 η κτηματαγορά πάτησε γκάζι φορτσάροντας προς την κατάκτηση νέων κορυφών, με τις αγοραπωλησίες να χτυπάνε κόκκινο και την αγορά να βρίσκεται διαρκώς σε κίνηση. Δεν ήταν λίγοι οι επενδυτές οι οποίοι θέλησαν να κλείσουν τις όποιες εκκρεμότητες υπήρχαν ώστε το ακίνητο να περιέλθει στην κατοχή τους το 2023, ενώ δεν έλειψαν και όσοι επέλεξαν να περιμένουν για να ξεδιαλύνει το θολό τοπίο.
Πρόκειται κυρίως για περιπτώσεις ενδιαφερομένων αγοραστών που μπήκαν στην κούρσα της αναζήτησης ακινήτου τους τελευταίους μήνες του έτους, αναβάλλοντας στη συνέχεια την απόκτησή του λόγω της τεταμένης κατάστασης που επικρατεί στο οικονομικό πεδίο ελέω των συνθηκών που έχει δημιουργήσει η ενεργειακή κρίση που δε λέει να μας αφήσει.
Αν και τη χρονιά που διανύουμε τα σημάδια μαρτυρούν συνέχιση της ξέφρενης πορείας, κύκλοι της αγοράς σε ένα αλλοπρόσαλο περιβάλλον που θυμίζει κινούμενη άμμο, «βλέπουν» μία τάση δειλής εξισσορόπησης των τιμών με τις προοπτικές ωστόσο, και στο επενδυτικό πεδίο, να εξακολουθούν να είναι ελπιδοφόρες.
Μέχρι να δούμε μειώσεις τιμών πάντως… βλέπουμε αυξήσεις. Η μειωμένη προσφορά ακινήτων λόγω του παγώματος της οικοδομής για μία δεκαετία, σε συνδυασμό με την υψηλή ζήτηση κρατάνε στα ουράνια το κόστος ενοικίασης και αγοράς ακινήτου στη Θεσσαλονίκη, την ώρα που το Airbnb κερδίζει συνεχώς έδαφος (2.200 ακίνητα εκτιμάται πως διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση, κυρίως πρώην γραφειακοί χώροι 40 τ.μ.).
Η ανισορροπία σε προσφορά και ζήτηση είναι ο βασικότερος λόγος που οι τιμές «αρνούνται» να πέσουν, ωστόσο εκτιμάται πως σταδιακά θα υπάρξει μία εξισορρόπηση αν και το μετρό, στις περιοχές από όπου θα περνούν συρμοί, δεν αποκλείεται να εκτροχιάσει εκ νέου την όποια ισορροπία πάει να χτιστεί.
Σε πρώτη φάση, από το κέντρο της πόλης και τον Νέο Σιδηροδρομικό Σταθμό μέχρι τη Νέα Ελβετία (Νέος σιδηροδρομικός σταθμός – ΝΣΣ, Δημοκρατίας, Βενιζέλου, Αγία Σοφία Σιντριβάνι/Έκθεση, Πανεπιστήμιο, Παπάφη, Ευκλείδη, Φλέμιγκ, Αναλήψεως, Πατρικίου, Βούλγαρη και Νέα Ελβετία), «σφυρίζει» αυξήσεις ακόμα και πάνω από 50% στις ενοικιάσεις επαγγελματικών χώρων ενώ στο χορό των αυξήσεων σταδιακά μπαίνουν και οι κατοικίες.
Εντυπωσιακά, αν μη τι άλλο, ποσοστά αύξησης στις τιμές πώλησης κατοικίας σημειώνει η Θεσσαλονίκη, σύμφωνα με στοιχεία του spitogatos.gr, για το δ τρίμηνο του 2022 με +14,3% για τις τιμές πώλησης εντός του δήμου και μέση τιμή στα 1.857 ευρώ ανά τ.μ., ενώ περιφερειακά της συμπρωτεύουσας το αντίστοιχο ποσοστό αύξησης είναι στο +11,4%.
Μεταξύ 4% και 4,5% κυμαίνεται η άνοδος στις τιμές ενοικίασης στην πόλη, όπου η μέση τιμή εντός του δήμου είναι στα 7,7 ευρώ ανά τ.μ., ενώ είναι εντυπωσιακή η άνοδος των ενοικίων στο υπόλοιπο του νομού (+17,9%) αν και το μέσο ενοίκιο είναι ακόμη πολύ χαμηλό στα 3,7 ευρώ ανά τ.μ.
Σε αυτό το πλαίσιο, τα νεόδμητα στην Πυλαία… ξεφεύγουν με το κόστος αγοράς να αγγίζει ακόμα και τα 4.300 ευρώ ανά τ.μ. ενώ αξιοσημείωτη είναι η μείωση του ενδιαφέροντος για κατοικίες στο Πανόραμα.
Η άνοδος των επιτοκίων, δηλαδή το πιο ακριβό κόστος χρήματος, η ακρίβεια και το ενεργειακό τσουνάμι απωθούν πολλούς πολίτες που είχαν σχέδια για αγορά ακινήτου, «μαγκώνοντας» παράλληλα επενδυτικά πλάνα που αναστέλλονται μέχρι νεωτέρας.
Οι «ποιοτικοί» Βαλκάνιοι και οι «μαγκωμένοι» Ισραηλινοί
Στο επενδυτικό πεδίο, οι Βαλκάνιοι… ορμούν στη Θεσσαλονίκη και στα ακίνητά της, οι Ισραηλινοί επενδυτές «διστάζουν» λόγω ενεργειακής κρίσης και αβεβαιότητας την ώρα που τα ακίνητα στην πόλη αποτελούν είδος προς εξαφάνιση, γεγονός που απογειώνει το κόστος (η μειωμένη προσφορά και η υψηλή ζήτηση οδηγούν στην άνοδο των τιμών).
Η γεωγραφική θέση της Θεσσαλονίκης, δίνει την δυνατότητα για σκιαγράφηση του διεθνούς Real Estate και επιχειρείν, ενώ αποτελεί σημαντική αγορά στόχο των Βαλκανίων, παράγοντες που τραβάνε σαν μαγνήτες… τα υψηλά Βαλκανικά βαλάντια.
Στο πλαίσιο αυτό, «ποιοτικότερους αγοραστές» ακινήτων από τα Βουλγαρία, Ρουμανία και Σερβία εκτιμάται ότι θα προσελκύσει στα επόμενα χρόνια η Θεσσαλονίκη, καθώς οι Βαλκάνιοι εμφανίζονται πλέον διατεθειμένοι να επενδύσουν πολύ περισσότερα στην ελληνική αγορά οικιστικών και επαγγελματικών χώρων.
Παράλληλα, από τα ακίνητα των 70.000 ευρώ που αναζητούσαν μέχρι πρότινος κάνουν μεγάλο χρηματικό και ποιοτικό άλμα βγαίνοντας στο «κυνήγι» για ακίνητα από 250.000 ευρώ μέχρι και 1 εκατ. ευρώ.
Η άνοδος του βιoτικού επιπέδου των Βαλκάνιων αλλά και η εκτόξευση των τιμών αγοράς ακινήτων στις χώρες τους, στο Βελιγράδι η τιμή πώλησης αγγίζει τις 7-8.000 ευρώ το τ.μ., τους στρέφουν στην «αγκαλιά» της Θεσσαλονίκης.
Τα πρώτα αποτελέσµατα, πάντως, των πληθωριστικών πιέσεων, της αύξησης των επιτοκίων, της αύξησης τιµών των οικοδοµικών υλικών από τον πόλεµο στην Ουκρανία (και όχι µόνο) έχουν… πατήσει πόδι στην ελληνική αγορά ακινήτων.
Το δεύτερο τρίµηνο του 2022 ήταν το πρώτο µετά από δύο συνεχή χρόνια που καταγράφηκε µείωση της ζήτησης για στεγαστικά δάνεια, σύµφωνα µε στοιχεία της Ερευνας Τραπεζικών Χορηγήσεων – µε τις τράπεζες να αναµένουν εκθετικά αυξανόµενη απροθυµία των καταναλωτών να πάρουν στεγαστικό δάνειο λόγω της πτώσης της καταναλωτικής εµπιστοσύνης και των επιπέδων των επιτοκίων. Η οικοδοµική δραστηριότητα βαίνει µειούµενη -σύµφωνα µε τα στοιχεία της ΤτΕ- ακόµα και σε ακίνητα επαγγελµατικών χρήσεων, µε φωτεινή εξαίρεση τα ξενοδοχεία, όπου καταγράφεται συνεχής αύξηση.
Όµως εκεί που αναµένεται η µεγάλη διόρθωση είναι στις τιµές τόσο της πώλησης όσο και της ενοικίασης των διαµερισµάτων, καθώς η αγορά φαίνεται πλέον έτοιµη να κάνει ένα «διάλειµµα», άγνωστο αν θα είναι μικρό ή μεγάλο, στο πενταετές ξέφρενο ράλι των τιµών (από το 2018 καταγράφεται αύξηση) λόγω της πίεσης του πληθωρισµού και της µείωσης -κατά 20% έως το 2024, του διαθέσιμου εισοδήματος. Οι τιμές ωστόσο ακόμα και σήμερα απέχουν αρκετά από τα επίπεδα του 2010, χρονιάς που ουσιαστικά η κτηματαγορά άρχισε να μπαίνει, για μία οχταετία, στην κατάψυξη… των μνημονίων με τις αξίες και την οικοδομή να καταρρέουν.
Πηγή: makthes.gr